منبع تحقیق درمورد حق مالکیت، جریان ثبتی، قانون مدنی، ماهیت حقوقی

در نظام ثبت شخصی آنچه که مورد توجه قرار می گیرد، مشخصات خود مالک و دارنده حق است و با احراز زنجیره ی مالکیت اموال، مالک واقعی شناخته می شود؛ در حالی که در نظام ثبت عینی، تمرکز بر خود مالکیت و آن حق است و سند ثبتی ملک ،آئینه ی تمام نمای حقوق و تعهداتی است که بر ملک ثبت شده تعلق گرفته است . ( السان، 1348، ص60 )تفاوت این دو نظام در تفاوت نحوه ی جمع آوری اطلاعات موجود در آن ها می باشد. بر این مبنا که در نظام ثبت شخصی، داده ها و اطلاعات مبنای ثبت اطلاعات مربوط به دارنده ی حق مالکیت است در حالی که در نظام ثبت عینی، اطلاعات مبنای ثبت، اطلاعات مربوط به حق مالکیت موضوع ثبت است نه دارنده آن. ( توکلی، 1381، صص65-64 )
بنابراین فایده نظام ثبت شخصی در این است که به جلوگیری کردن از معاملات پنهانی کمک می کند. زیرا هر معامله و انتقال حقی که در این نظام صورت می گیرد به نام منتقل الیه آن حق، ثبت می گردد. اگر چه در این نظام، معمولاً طرفین معامله ملزم به ثبت اسناد و معاملاتشان نیستند، اما رعایت احتیاط و جلوگیری از خطر، آن ها را عملاً ملزم به ثبت می کند.
درنظام ثبت عینی، ثبت مال غیر منقول، موضوع و عنصر اصل ثبت است، به این معنی که در هر منطقه که تصمیم به ثبت املاک گرفته می شود ، آگهی ویژه نشر می یابد و در آن از تمام کسانی که خود را مالک ملک یا صلاحیت حقی بر آن می دانند، خواسته می شود که ظرف مدت معینی، مدعای خود را همراه با مستنداتش به اداره آگهی کنند و … ( توکلی، 1381، صص65-64 )
نتیجه ای که از این مطالب می توان گرفت ؛ آن است که معامله ای که در دفتر املاک ثبت
می شود، دلیلیت و تاثیر کامل دارد و حق عینی از زمان ثبت به منتقل علیه انتقال داده می شود و ثبت است که ناقل حق شمرده می شود و یکی از اهداف ضبط و ثبت در این نظام، انتقال حق عینی است نه صرف اعلان انجام معامله. ( رازانی، 1376، ص 104 )
نظام ثبتی ایران نیز در بسیاری از موارد با نظام ثبت عینی مطابقت می کند. با این تفاوت که دیدگاههای مختلفی در خصوص زمان انتقال مالکیت وجود دارد و اکثر اندیشمندان حقوقی انتقال مالکیت را از زمان وقوع بیع می دانند و تشریفات ثبت ملک را در صحیح بودن عقد، مؤثر نمی دانند و فقط از لحاظ اشخاص ثالث این تشریفات را مهم می دانند.
در نظام ثبتی ایران، جریان ثبتی روشی است برای پیش رفتن به سمت نظام ثبت عینی. زیرا بعد از آن که عملیات مقدماتی ثبت و در واقع جریان ثبتی ملک به پایان رسید، ملک وارد دفتر املاک شده و ثبت
می شود و طبق قانون، مالک کسی است که نام او وارد دفتر املاک شده است و ملک به نام او ثبت شده است. 1-2- مفهوم حق مالکیت و حقوق مشابه
با توجه به این فرضیه که عملیات مقدماتی ثبت، مراحل مختلف دارد و در هر مرحله ارزش مالکیت متفاوت از مرحله ی قبل می باشد و با توجه به این فرضیه که در اکثر موارد ،املاک جریان ثبتی، مالکیت محسوب می شوند ؛ لازم است مفهوم حق مالکیت و مفهوم حقوق مشابه با مالکیت تبیین شود تا درستی یا نادرستی فرضیه مبرهن شود. بنابراین این مبحث در دو قسمت حق مالکیت و حقوق مشابه بررسی
می شود: 1-2-1- حق مالکیت
عده ای از اندیشمندان اسلامی گفته اند مالکیت، اعتباری است عقلانی که یکی از احکام آن عبارت است از قدرت اعتبار شخص بر تغییر و تحول مملوک. معنی مالکیت و مالیت معنی اضافی است که فقط با وجود مالک و مال محقق می شود و این معنی اضافی به حکم عرف و تبادر عبارت است از اختصاص و رابطه ی خاصی که بین مالکیت و مال مشهود است. ( امام خمینی، 1379، ص 25 )
در قوانین ایران تعریف خاصی از مالکیت ارائه نشده است؛ اما با توجه به قانون اساسی می توان گفت؛ مالکیت رابطه ای است بین شخص و اشیاء و مالک در استفاده از ملک خود تا آن جا که با منافع دیگران و حقوق عمومی مزاحمت نداشته باشد، اختیار مطلق دارد.
در ماده 29 قانون مدنی نیز بدون آن که از مالکیت تعریفی ارائه شود؛ مالکیت را مختص به اعیان و منافع دانسته است و در ماده 30 برای مالک نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع قائل شده است و در ماده 35 ق م تصرف به عنوان مالکیت را دلیل مالکیت دانسته است و …
در بین حقوقدانان تعاریف تقریباً متشابهی از مالکیت ارائه شده است. به عنوان نمونه گفته شده است مالکیت حقی است دائمی که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و به هر طریقی که مایل است از تمام منافع آن استفاده کند. ( کاتوزیان، 1386، ص 162 )
عده ای از نویسندگان به نقل از مؤلفان رومی حق مالکیت را شامل عناصر ذیل می دانند: (امامی، 1373، ص20)
1- حق استعمال که در اثر آن مالک می تواند از عین ملک استفاده کند و منتفع شود؛ مانند پوشیدن لباس
2- حق استثمار که در اثر آن مالک از ثمره و محصول ملک خود مستفید می گردد؛ مانند استفاده از محصول باغ.
3- حق اخراج از مالکیت که در اثر آن مالک می تواند ملک خود را به نحوی از انحاء از مالکیت خود خارج کند؛ مانند آن که از آن اعراض نماید و یا آن را منتقل کند و …
در حقوق اسلام با توجه به قاعده فقهی تسلط، حقوق مالکیت شامل عناصر بسیاری همچون حق استفاده، توسعه، ارتقاء، انتقال، معرفی، فروش و اهدای دارایی می باشد. ( محقق داماد، 1383، ص 107)
امادر خصوص اسباب تملک ماده 140 قانون مدنی، آن را در چهار مورد خلاصه می کند:
1- به احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه
2- به وسیله عقود وتعهدات
3- به وسیله اخ ذ به شفعه
4- به ارث
آنچه را که به طور کل از این مبحث می توان نتیجه گرفت؛ این است که جریان ثبتی ( البته در بیشتر مراحل و موارد ) مالکیت محسوب می شود و با تعریف حق مالکیت و عناصر آن منطبق است. منتهی همان گونه که در خصوصیات حق مالکیت گفته شد که این خصوصیات به اعتبار اولیه خود باقی نمانده است و با توجه به منافع جامعه دستخوش تغییر شده است، مالکیت جریان ثبتی نیز با توجه به ماده 22 قانون ثبت و دیگر مواد قانونی، محدودیتهایی دارد که در ادامه خواهد آمد.و همچنین اسباب تملک در این نوع املاک نیز جدا از اسباب تملک موجود در ماده 140قانون مدنی نمی باشد.

1-2-2- مفهوم حقوق مشابه
یکی از مفاهیمی که رابطه ی بسیار نزدیک با مالکیت دارد، مفهوم حق اولویت است که در این قسمت به آن می پردازیم. حق اولویت یک مفهوم کلی می باشد و منظور از این اصطلاح در این موضوع تحقیق، همان حق اولویت برای مالکیت می باشد. ولی از آن جایی که این مفهوم در حق اولویت برای انتفاع نیز زیاد به کار برده می شود، بر خود لازم دانستیم این قسمت را در دو گفتار حق اولویت برای انتفاع و حق اولویت برای مالکیت بیان نماییم. 1-2-2-1- حق اولویت برای انتفاع
حق اولویت برای انتفاع که همان حق تقدم در فقه می باشد، به قاعده سبق معروف است و یکی از قواعد مسلم فقهی به شمار می رود (مهریزی، ص4 ) و مفاد اجمالی آن، این است که هر کس نسبت به استفاده از مباحات اصلیه یا مکانهای مشترک نظیر راه ها، مساجد و موقوفات عامه و امثال آن سبقت گیرد، مادامی که اعراض نکرده یا مدتی مدیدی آن را رها نساخته است، حق اولویت دارد و کسی نمی تواند مزاحم او گردد. خلاصه آنکه قاعده سبق منبعی برای نظم حقوقی نسبت به بهره برداری از مشترکات است. ( محقق داماد،1380، ص 65 )
طبق قاعده سبق، همه کس از مباحات اولیه حق انتفاع دارند و چنانچه در همین موارد به قصد انتفاع، تسابق کرده باشند، حق سبق به معنای اولویت نسبت به انتفاع برای وی ثابت می باشد.مانند پیشی گرفتن درانتفاع از مساجد و مدارس و … ( حرعاملی، 1414ق، ص 405 )
به نظر می رسد همین مطالب کوتاه در خصوص قاعده سبق برای روشن شدن بحث کفایت کند و منظور ما از آوردن این مبحث آن بود که این حق اولویت با حق اولویت درتملک خلط نشود و به این مطلب اذعان شود که در این خصوص، چون قصد شخص، انتفاع است نه مالکیت و دوم آنکه موضوع مورد استفاده نیز قابل تملک نیست، تنها حقی که برای شخص به وجود می آید حق تقدم در استفاده ازمنافع می باشد. 1-2-2-2- حق اولویت در تملک
منظور از حق اولویت در تملک همان مفاد قاعده ی تحجیر است. لذا این گفتار در سه بند مفهوم حق تحجیر ، ماهیت حقوقی آن و خصوصیات حق نامبرده تشریح می شود. 1-2-2-1- مفهوم حق تحجیر
ماده 142 قانون مدنی شروع در احیاء از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره را تحجیر نامیده است و اذعان نموده است که تحجیر موجب مالکیت نمی شود، ولی برای تحجیر کننده حق اولویت در احیاء را به وجود می آورد.
حق تقدمی که با شروع به احیای زمین برای احیاءکننده ایجاد می شود حق تحجیر نامیده می شود که باعث می شود سایر افراد که خواهان احیاءزمین مورد نظر می باشند از احیاءباز بمانند و در واقع حق احیاءآن زمین را نداشته باشند. ( کاتوزیان، 1386، ص 169 )
این شروع به احیاءمنحصر به روش خاصی نیست و در دید عرف هر مقدمه ای که برای رسیدن به هدف یعنی احیاءزمین باشد، مورد احترام قانون و مردم است. ( کاتوزیان، 1386، ص 169 ) 1-2-2-2- ماهیت حقوقی حق تحجیر
حق تحجیر، عمل حقوقی یک جانبه و مبتنی بر قصد و به اصطلاح « ایقاع » است؛ ( امامی، 1374، ص 130 ) به این معنا که پدید آمدن حق اولویت در تملک ،متوقف بر قصد مالکیت است و مادام که شخص دارای حق اولویت، قصد تملک نداشته باشد؛ حق مزبور تحقق نخواهد یافت. بنابراین اگر کسی در ملکی عملیاتی انجام دهد بدون آن که قصد مالکیت داشته باشد، آن عملیات، تحجیر محسوب نخواهد شد. 1-2-2-3- خصوصیات حق تحجیر
حق تحجیر دارای دو خصوصیت می باشد: اثباتی و دیگری سلبی
در خصوص جنبه اثباتی،به نظر می رسد همانگونه که اولویت ناشی از تسابق به مکانی از مشترکات مورد امضاءو تایید شرع و قانون است ، ( محقق داماد، 1380، ص71 ) اولویت ناشی از سبقت گرفتن در احیاءنیز به قصد تملک مورد امضاء و تائید قرار گرفته است و این شخص دارای حق اولویت در مالکیت است.
در خصوص جنبه سلبی بودن این حق نیزبه نظر می رسد همچون حق تسابق ، ( محقق داماد، 1380، ص72 ) این حق دائمی نیست و زایل شدنی است. منظور از زایل شدنی، آن است که این حق در صورتی که منجر به مالکیت نشود و ادامه نیابد بر اساس قواعد فقهی از بین می رود.
ضرورت بیان این گفتار، در این است که عملیات مقدماتی ثبت دربعضی از مراحل اگر چه مالکیت محسوب نمی شود، ولی می تواند به عنوان حق تحجیر و شروع مالکیت مورد احترام قانونگذار باشد به خصوص که در عرف ،حق تحجیر معانی متفاوتی دارد و منحصر به موارد خاص نیست.
فصل دوم
اثر حقوقی جریان ثبتی همانگونه که گفته شد؛ عملیات ثبتی از قبول اظهارنامه شروع شده و با ثبت ملک در دفتر املاک به پایان
می رسد و در هر مرحله از این عملیات ارزش مالکیت تغییر می یابد. در این رابطه این پرسش اساسی مطرح می شود که ارزش حقوقی عملیات ثبتی چیست و در مراحل مختلف، اعتبار مالکیت چگونه است؟
با عنایت به مراحل مختلف جریان ثبتی ،این فصل در دو مبحث توضیح داده خواهد شد: 2-1- اثر حقوقی جریان ثبتی در صورت عدم وقوع طواری ثبتی
طواری جمع طاری یا طاریه از جمله به معنای « ناگاه در آینده، ناگاه روی داده، عارض، گذرنده و …. » آمده است. طواری ثبتی و به طور کلی طواری دادرسی به پدیده های گفته می شود که معمولاً بی آن که انتظار رود، در ارتباط با دادرسی و یا عملیات ثبتی و در جریان ثبت املاک ممکن است بروز نماید و ادامه روند عملیات ثبتی و یا دادرسی موکول به تصمیم گیری نسبت به آنها می شود؛ ( شمس، 1386، ص 10 ) مانند اینکه شخص ثالثی در آگهی نوبتی اعتراض نماید و منظور از این مبحث، آن است که جریان ثبتی و عملیات مربوط به آن بدون اعتراض شخص ثالث و یا اتمام مدت اعتراض به سوی ثبت ملک پیش رود.
از آن جایی که عملیات ثبتی مراحل مختلف دارد و در هر مرحله اثر حقوقی متفاوت می باشد. این مبحث در چهار قسمت توضیح داده خواهد شد: 2-1-1- اثر حقوقی دفتر توزیع اظهارنامه
حال که شرایط شکلی دفتر]]>