آن چه که از این دو نظر، صحیح تر به نظر می رسد و با قوانین تطابق بیشتری دارد، همان رسمی بودن اظهارنامه ثبتی است. چرا که ماده 70 قانون ثبت محدوده ی آن در خصوص اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی است و تمام اسناد را دربرنمی گیرد. بنابراین صرف تنظیم سند نزد مأمور رسمی ( البته طبق شرایط موجود در قانون ) برای رسمی شدن سند کفایت می کند.
2-1- 2-2- اثر حقوقی پذیرش اظهارنامه ثبتی
حال که پذیرفتیم اظهارنامه ثبتی، یک سند رسمی محسوب می شود، بنابراین پذیرفتن تقاضای ثبت از طرف اداره ثبت، دلیلی است بر تصرف متقاضی ثبت و حداقل تا زمانی که اعتراضی نرسیده است، فرض بر مالکیت متقاضی ثبت می باشد. لذا تمامی آثار اسناد رسمی شامل اظهارنامه ثبتی نیز می شود.
طبق ماده 1292 قانون مدنی در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارند، انکار و تردید مسموع نیست و مدعی می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور داشته باشد یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است، لذا ادعای تردید و انکار در برابر اظهارنامه ثبتی غیر قابل قبول است و تنها وسیله دفاعی، ادعای جعل نسبت به عبارات و مندرجات اظهارنامه می باشد و تازمانی که این ادعا اثبات نشده است، نمی توان خدشه ای به اصالت این سند رسمی وارد نماید.
همچنین تاریخ تنظیم اظهارنامه طبق ماده 1305 قانون مدنی بر علیه اشخاص ثالث نیز معتبر است، در حالی که اگر اظهارنامه ثبتی یک نوع سند عادی محسوب می شد، از این مزیت برخوردار نبود و تاریخ آن درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آن داشته و ورثه ی آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر بود.
از دیگر مزایای سند رسمی، مکلف بودن دادگاه در خصوص پذیرش درخواست تأمین خواسته است. لذا اگر دعوایی به استناد یک اظهارنامه ثبتی مطرح شود، طبق ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه مکلف به قبول درخواست تأمین خواسته است.البته باید متذکر شد رسمیت این اسناد محدود به طرفین (در اینجا اداره ی ثبت و متقاضی ثبت ) است و نسبت به اشخاص ثالث موثر نیست .بنابراین دارنده ی اظهارنامه ی ثبتی نمی تواند با ارائه ی سند رسمی خود در مقابل تصرف شخص ثالث قرار گرفته و دلیلیت تصرف ثالث را منتفی سازد و ماده ی 35 قانون مدنی و اماره ی ید همچنان حکم فرما است و این نکته ای است که در آراء دادگاهها بر آن تاکید شده است و صرف قبول در خواست ثبت را دلیل تصرف مالکانه محسوب
ننموده اند . ( باختر، 1388، ص13 )
در ادامه این مبحث، لازم است مختصر توضیحی در خصوص تقاضای ثبت مکرر ملک داده شود. بسیار اتفاق می افتد که نسبت به یک ملک از دو یا چند نفر به تناوب، درخواست ثبت پذیرفته می شود، بدون این که به هنگام پذیرفتن آن ها، بین درخواست کنندگان اختلاف پدید آید. تقاضای دوم به بعد را اصطلاحاً تقاضای ثبت مکرر نامیده اند که ابطال آن در صلاحیت مراجع اداره ی ثبت است. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص67 )
با توجه به تعریفی که از تقاضانامه ثبتی ارائه شد و تشریفاتی که در قبول آن وجود داشت، به این نتیجه
می رسیم که در واقع قبول تقاضای ثبت دوم در حکم یک سند رسمی است که با سند اول در تعارض است. بنابراین به نظر می رسد تقاضانامه دوم در واقع در مفهوم کلی نوعی سند معارض است که صحت آن باید به اثبات برسد و تا وقتی صحت آن به اثبات نرسیده است، اصل بر این است که تقاضانامه اول به قوت و اعتبار خود باقی است و در صورتی که شخص دوم بر صحت تقاضای خود باقی است؛ باید از طریق مراجع پیش بینی شده، ادعای خود را به اثبات برساند و این امری است که در آراء شورای عالی ثبت لحاظ شده است.
به عنوان نمونه در یک پرونده، ثبت مکرر اتفاق افتاده بود، شورای عالی ثبت ابتدا ثبت اولیه را به خاطر آن که بدون مدرک مالکیت قبول شده بود، ابطال نمود و سپس تقاضای ثبت مکرر را پذیرفت. ( جعفری لنگرودی، 1348، ص490 )
صحیح نیز همین است که بعد ازاثبات ابطال تقاضای ثبت اول، تقاضای ثبت دوم مورد قبول واقع شود. البته اگر چه برای قبول ثبت دوم نیز نیاز به اعمال نظر قضایی است. ( جعفری لنگرودی، 1348، ص490 )
2-1-2-3- اثر حقوقی املاک مجهول المالک
ممکن است در اجرا ی ثبت عمومی املاک ،صاحبان و متصرفان املاکی به موقع و در اجرای ماده 11 قانون ثبت اسناد و املاک اقدام به ثبت ننمایند و اظهارنامه ی توزیعی را به اداره ی ثبت عودت ندهند ،به چنین املاکی مجهول المالک می گویند که با اموال مجهول المالک موضوع ماده ی 28 قانون مدنی متفاوتند . ( جعفری لنگرود
ی، 1382، ص18 )
در خصوص وضعیت حقوقی این املاک با توجه به مفهوم مخالف ماده ی 12 قانون ثبت که خاطر نشان کرده است که اشخاصی که نسبت به این املاک حق تقاضای ثبت دارند می توانند در ظرف دو سال از تاریخ اجرای این قانون تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشتن این مدت معاملات راجع به آن ها قبل از تقاضای ثبت در دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمی شود؛ می توان نتیجه گرفت که تنها وسیله ی انتقال آن ها انتقال به صورت عادی می باشد. بنابراین ارزش و اعتبار مالکیتشان در حد همان املاکی است که فاقد سابقه ی ثبتی است البته با این تفاوت با اسناد عادی که همانگونه که در قسمت ارزش حقوقی املاک ثبت شده در دفتر توزیع اظهارنامه گفتیم از لحاظ ثبتی حق تقدم در مالکیت برای آن ها ایجاد شده است .
اگرچه ماده 88 قانون ثبت اسناد واملاک به طور کلی در مورد املاکی که مطابق قانون به ثبت نرسیده، دفاتر اسنادرسمی و دوایر ثبت اسناد واملاک را مختار به ثبت معاملات این نوع املاک در دفتر مخصوص نموده است و اثر حقوقی این معاملات را در مورد طرفین معامله به رسمیت شناخته است ؛اما از آن جایی که اولاً این ماده جنبه ی اجباری ندارد دوماً در عمل تاکنون اجرا نشده است و به نوعی منسوخ عملی شده است نمی تواند ملاکی برای پذیرش مالکیت این نوع املاک گردد به ویژه آن که چون مالکین این املاک در واقع با عودت ندادن تقاضانامه ها به اداره ی ثبت در زیان رساندن به خود اقدام نموده اند و از طرف دیگر مانع از ثبت اجباری املاک و اهداف قانونگذار در اجرایی شدن این قانون شده اند و در واقع به منافع جمع نیز صدمه زده اند، با قاعده ی عدل وانصاف نیز مطابقت می کند که برای آن ها ارزش حقوقی بیشتری از اسناد عادی قائل نشویم و به نقل از بعضی از حقوقدانان حتی در بعضی از کشورها نه تنها برای عدم ثبت آن ها جرایم سختی در نظر گرفته شده بلکه از کمترین ارزش حقوقی نیز برخوردار نیستند. ( السان، 1348، ص62 ) بنابراین به نظر می رسد دعوای خلع ید نیز در این خصوص قابل پذیرش نباشد؛ چرا که رای وحدت رویه ای که در این زمینه وجود دارد حکم خلع ید را منوط به احراز مالکیت نموده است. (رای وحدت رویه ی هیات عمومی دیوان عالی کشور شماره ی 569-10/10/1370 ) بنابراین برای رسیدگی به دعوای خلع ید ابتدا باید به ادعای مالکیت خریدار رسیدگی نمود. البته آراءدادگاهها در این باره متفاوت است عده ای با استناد به ماده ی 22 و48قانون ثبت اسناد واملاک تا هنگامی که تشریفات ثبتی این نوع املاک اجرا نشده است حتی از ورود به ماهیت مالکیت احتراز می کنند که البته به نظر می رسد نظر درست تر رسیدگی به مالکیت مدعی و بررسی شواهد و مدارک باشد .نظر مشورتی اداره ی حقوقی دادگستری نیز موید این نظر است . ( مذاکرات و آراء هیئت عمومی دیوان عالی کشور، 1384، ص742 )
این اداره در پاسخ به این پرسش که آیا در دعوی افراز دادگاه می تواند بدون آن که دلیل مالکیت اقامه شده باشد حکم بر افراز مال غیر منقول صادر نمود، چنین بیان می دارد که متقاضی افراز باید دلایلی که حاکی از سهم مالکانه او در ملک مورد درخواست افراز باشد، ضمیمه ی دادخواست نماید .اگر ملک مورد درخواست افراز به ثبت هم نرسیده باشد، رسیدگی به درخواست افراز اشکالی ندارد و استشهادیه یا تصرفات مالکانه متقاضی افراز با رعایت ماده 65 قانون مدنی برای رسیدگی به درخواست افراز کافی
می باشد .این نظر اگر چه در مورد افراز املاک ثبت نشده می باشد اما از روح کلی این نظر می توان در دعوای خلع ید نیز استفاده نمود.مضافاً براین که در این جا نیز همان اماره ی ید حکم فرما است و ماده ی 35 قانون مدنی ملاک عمل قرار می گیرد.
البته قانونگذار در بعضی موارد برای این املاک استثنائاتی قائل شده است و امتیازاتی برای آن ها در نظر گرفته است . به عنوان نمونه در مورد بازداشت این گونه املاک قانونگذار تقاضای بستانکار را برای بازداشت و توقیف این نوع املاک با پذیرش خطرات احتمالی آن ها پذیرفته است .البته این درخواست فقط از طرف بستانکار مورد قبول واقع شده است وبه خاطر آن که این نوع مالکیت هنوز به اثبات نرسیده و یک ادعا و اظهار می باشد بدهکار نمی تواند به نفع بستانکار درخواست بازداشت را بکند.
در قسمت اظهار نامه ی ثبتی بیان شد که اظهارنامه ثبتی یک سند رسمی است و حداقل بین اداره ی ثبت و شخص متقاضی دارای اعتبار و جایگاه قانونی است . همانگونه که می دانیم این اظهارنامه ی ثبتی با اعلامیات خود افراد و تحقیق مامور ثبتی تنظیم می شود .بنابراین مامور رسمی حداقل از لحاظ اعلامیات افراد وظیفه ای در تحقیق پیرامون واقعیت و حقیقت اظهارات آنان ندارد؛ لذا برای آن که مبانی تصرف و مدارک مالکیت مستحکم تر شود و از طرفی منافع اشخاص ثالث نیز تامین شود، نیاز به مرحله ی جدید در عملیات ثبتی می باشد و آن مرحله انتشار آگهی نوبتی است تا هم فرد نسبت به ملک حق مالکیت داشته باشد و هم جامعه آن را به عنوان مالکیت بشناسد و عمل تصرف ظاهر قانونی به خود بگیرد .
بنابراین امنیت روابط اشخاص در جامعه ایجاب می کند با اطلاع دادن به عموم مردم و معترضین احتمالی، منافع اشخاص دیگر نیز در نظر گرفته شود .با توجه به این مقدمه در این قسمت برآنیم حقیقت و ماهیت آگهی نوبتی و آثار انقضای مدت اعتراض به این آگهی را بررسی می نماییم . با این توضیحات این قسمت به دو گفتار تقسیم می شود: 2-1-3-1- ماهیت حقوقی آگهی نوبتی
قبل از ورود به ماهیت حقوقی آگهی نوبتی و اثبات این فرضیه که آگهی نوبتی عمل حقوقی محسوب
می شود، لازم است این عمل تعریف شود بنابر تعریف برخی از اساتید حقوق عمل حقوقی عبارت است از « الف … هر عملی که از روی قصد واقع شود و اثر قانونی داشته باشد، عمل حقوقی دراین معنی اختصاص به حقوق مدنی ندارد. بنابراین تقسیمات اداری و … نیز عمل حقوقی محسوب است و نیز تصمیمات قانونگذاری در ضمن رفع قانون یا تصویب نامه یا آیین نامه عمل حقوقی است ب- هر عمل ناشی از قصد انشاء که در این صورت مخصوص حقوق مدنی است ج- هر عمل حقوقی در یک معنای بسیار وسیع عبارت است از هر عمل ( ترک یا فعل ) که موضوع یک اثر قانونی باشد. ( جعفری لنگرودی، 1388، ص 427 )
بنابراین با توجه به این تعریف حداقل از دیدگاه برخی از اساتید حقوق فرضیه ی ما اثبات شده است .
با توجه به تعریف ارائه شده انتشار آگهی نوبتی یک عمل حقوقی است. چرا که یک فعلی است که از روی قصد واقع شده و اثر یا آثار حقوقی و قانونی بر آن]]>
